PRONÁJEM MAJETKU

Nájemní smlouva je smlouva mezi vlastníkem a uživatelem nemovitosti. V rámci smluv o podnikatelském leasingu dostává vlastník (pronajímatel) finanční náhradu a na oplátku má nájemce (nájemce) právo provozovat své podnikání na nemovitosti. Existuje mnoho různých typů ujednání o pronájmu nemovitostí a mnoho různých úvah, které by vlastníci podniků měli zvážit před uzavřením takové smlouvy. Leasing je však velmi oblíbený u majitelů malých podniků: tato ujednání umožňují novým nebo finančně omezeným podnikům přesměrovat svůj kapitál na jiné obchodní potřeby. Mnoho malých podniků skutečně pracuje v pronajatých zařízeních po celou dobu své existence. Samotný leasing nemovitostí může být samozřejmě malou podnikatelskou činností.

TYPY NEMOVITOSTÍ

Full-Service Lease

Tento typ pronájmu se používá především v kancelářských budovách s více nájemci. Nájemci, kteří s takovým ujednáním souhlasí, v podstatě platí kromě leasingu i jednorázovou částku za širokou škálu doplňkových služeb. Podle podmínek leasingu s kompletním servisem je pronajímatel odpovědný za poskytování řady různých služeb pro své nájemce, včetně bezpečnosti, údržby, správy a různých služeb (voda, elektřina, klimatizace, teplo).

Hrubý pronájem

Podle podmínek hrubé leasingové smlouvy nájemce platí pronajímateli hrubou částku za nájemné (a případně i daň z prodeje). Majetkové náklady, jako jsou majetkové daně, pojištění a údržba, jsou odpovědností pronajímatele; nájemce odpovídá za služby. Někdy nájemní smlouva bude obsahovat ustanovení, která vyžadují, aby nájemce kryl náklady na nemovitost, které přesahují určitou stanovenou úroveň.

Varianty tohoto základního nájemního ujednání zahrnují nájem bytu a krokový nájem. Pronájem bytu je nejzákladnějším typem smlouvy a obecně nejoblíbenější u malých podniků. Vyzývá k tomu, aby nájemce platil paušální cenu za určité časové období. Na druhé straně krokový leasing vyžaduje postupné zvyšování splácení základního nájemného v čase s ohledem na pravděpodobný růst nákladů vlastníka v oblastech, jako jsou daně, pojistné a údržba. Související leasingová smlouva, obvykle známá jako leasing na životní náklady, zahrnuje spíše zvýšení nájemného na základě obecných údajů o inflaci než zvýšení konkrétních nákladů.

Čistý pronájem

Čistý leasing je nejvíce všudypřítomný z různých typů leasingových smluv. Podle podmínek čistého leasingu nájemce platí pronajímateli základní nájem plus další částku, která kryje podíl nájemce na daních z nemovitosti. Když se daně zvýší, je odpovědností nájemce tyto náklady uhradit. Povinnosti každého nájemce jsou stanoveny na základě určení, jaké procento z celkové kapacity je obsazeno každým nájemcem; nájemce, který zaujímá 20 procent zařízení, tedy platí 20 procent z navýšení.

Varianty základního čistého leasingu zahrnují leasing „double-net“ a „triple-net“. V rámci leasingu s dvojitou sítí je nájemce odpovědný za vyzvednutí přidaného pojistného a zvýšení daní; v rámci leasingu s trojitou sítí jsou nájemci odpovědní za krytí pojistného, zvýšení daní, a náklady spojené s údržbou a / nebo opravami budovy, parkoviště a dalších ploch využívaných nájemcem. Pronájem trojité sítě je ze zřejmých důvodů oblíbený u pronajímatelů; majitelé malých podniků by si měli uvědomit, že taková ujednání někdy způsobují, že pronajímatelé jsou méně pozorní k údržbě v těchto oblastech, než by byli, pokud by museli sami platit účet.

Procentní leasing

Toto ujednání vyžaduje, aby nájemci platili základní nájemné a / nebo procento hrubého výnosu nájemce. Toto procento, které může u některých smluv dosahovat až 10–12 procent, se vyplácí na roční, pololetní nebo čtvrtletní bázi (některá nákupní centra a nákupní centra však vyžadují ještě častější platby). Toto uspořádání je oblíbené u pronajímatelů s nemovitostmi v prestižních maloobchodních oblastech; nájemci jsou méně příznivě nakloněni, ale zákony nabídky a poptávky často umožňují vlastníkům žádoucího majetku na tom trvat. Majitelé malých podniků by měli plně rozumět tomu, co smlouva definuje jako „hrubý příjem“. „Buďte konkrétní v tom, jak definujete hrubé tržby,“ napsal Fred Steingold Právní průvodce pro zahájení a provozování malé firmy . „V závislosti na vašem druhu podnikání by měly být určité položky odečteny z hrubých tržeb před stanovením procentního nájemného. Zde je několik možností:

vrácené zboží
poplatky, které platíte za dodání a instalaci
prodej z prodejních automatů
vratné zálohy
katalogový nebo zásilkový prodej
prodejní daň

Stručně řečeno, ujistěte se, že váš pronájem vylučuje všechny položky, které nadhodnocují vaše prodeje z místa, které si pronajímáte. “

jak vysoká je sophia lucia

VÝHODY A NEVÝHODY LEASINGU

Small Business Administration (SBA) radí majitelům malých podniků, aby při zvažování, zda si pronajmou nebo koupí nemovitost, vzali v úvahu celou řadu faktorů. Mezi tyto úvahy patří:

Provozní požadavky - pokud se očekává, že se provozní požadavky podniku v příštích několika letech významně změní, leasing by byl pravděpodobně výhodnější, protože umožňuje podnikům snadnější pohyb.
Nabídka kapitálu a kapitálové potřeby - leasing uvolní větší procento kapitálu malého podniku pro další provozní potřeby (reklama, výroba, vybavení, mzdy atd.). Pokud podnik nemá po ruce spoustu peněz navíc (a málo malých podniků ano), může být rozumnější volbou leasing. To je pravděpodobně největší důvod, proč si malé společnosti pronajímají.
Flexibilita financování a plateb - Je obecně snazší zajistit financování leasingu než nákupu nemovitosti. Leasingy lze navíc rozložit na delší období než půjčky a lze je strukturovat tak, aby kompenzovaly kolísání peněžních toků (druhý faktor může být důležitým faktorem pro sezónní podniky).
Hodnota při dalším prodeji - je pravděpodobné, že se hodnota nemovitosti zvýší? Pokud ano, kolik? Mnoho majitelů malých podniků se rozhoduje spíše pro nákup než pro leasing - i když musí získat značný dluh - pokud se rozhodnou, že aktivum je dlouhodobá investice, která se vyplatí.
Zařízení - Mnoho nájemních smluv zahrnuje ustanovení, která nájemcům poskytují větší flexibilitu, pokud jde o modernizaci a / nebo údržbu zařízení.
Daně - Majitelé nemovitostí požívají daňových výhod, jako jsou odpisy a úvěry na investice, které nejsou k dispozici nájemcům.

DALŠÍ PODMÍNKY PRONÁJMU

Kromě toho existují další prvky nájemní smlouvy, které mohou do značné míry ovlivnit celkovou přijatelnost smlouvy. Podrobnosti nájemních smluv se mohou enormně lišit. „Teoreticky,“ poznamenal Steingold, „jsou všechny podmínky nájmu obchodovatelné. Jak daleko můžete vyjednat, však záleží na ekonomických podmínkách. Pokud jsou žádané nemovitosti téměř plné obsazenosti ve vašem městě, nemusí být pronajímatelé ochotni s vámi vyjednávat o ceně nebo jiných významných podmínkách pronájmu. Na druhé straně, v mnoha částech země, kde byl nadměrně vybudován obchodní prostor, pronajímatelé touží vyjednávat s malými podniky, aby zaplnili prázdné jednotky. “

Vylepšení nájmu

Leasing obvykle zahrnuje jakoukoli přestavbu, kterou je třeba na nemovitosti provést, a upřesněte, kdo za ni zaplatí. Většina těchto prací spadá do kategorie „vylepšení pronájmu“: koberce, izolace, vodoinstalační a elektrické rozvody, osvětlení, okna, stropní desky, sprinklerové a bezpečnostní systémy a systémy vytápění a klimatizace. Nájemní smlouva by měla specifikovat každé vylepšení a to, kdy budou provedeny - nejlépe před nastěhováním. Pronajímatel bude ochotnější provést taková vylepšení, pokud je doba nájmu dlouhá a / nebo je zabraný prostor značný a vylepšení mají obecnou povahu. Jak však poznamenal Steingold, „pokud máte [majitel malé firmy] speciální potřeby - například provozujete fotolaboratoř nebo taneční studio - a vaše temná komora nebo podlaha z tvrdého dřeva by měla pro většinu budoucích nájemců omezenou hodnotu, neočekávejte, že pronajímatel ochotně převezme náklady na vylepšení. Pronajímatel vám možná bude chtít něco účtovat, aby pokryl náklady na přestavbu prostoru po vašem odchodu. “ Některé leasingy poskytují nájemcům možnost provádět vylepšení sami za předpokladu, že budou dodržovat určitá pravidla a omezení.

jak starý je vřesový husar

Délka nájmu

Jednání mezi nájemci a pronajímateli se často zaseknou v otázce délky pronájmu, pokud vlastník malého podniku nemá jasný obraz budoucnosti. Pronajímatelé obvykle chtějí dlouhé leasingy, nájemci krátké leasingy s právem obnovy. Obecně se majitelé malých podniků snaží zajistit leasingy se středně dlouhými délkami. Leasingy na dobu kratší než jeden rok mohou způsobit, že budou zranitelnější, než by si přáli, ale víceleté podmínky mohou být také nebezpečné, zvláště pokud je podnikání nové a neprokázané. Běžným kompromisem je zahrnout do smlouvy „opční doložku“, aby nájemce mohl zůstat, pokud si to přeje, na konci původní doby nájmu.

Výhradnost

Mnoho majitelů malých podniků celkem rozumně trvá na tom, aby každá smlouva o pronájmu, kterou podepíší, obsahovala to, co je obecně známé jako „klauzule exkluzivity“. Tato klauzule poskytuje nájemci výlučné právo prodat svůj produkt nebo službu na nemovitosti a zavazuje pronajímatele, aby zabránil takovému prodeji jinými nájemci.

Pojištění

Pronajímatelé často žádají nájemce, aby zajistili pojištění pro případ, že 1) nájemce poškodí pronajatý majetek nebo 2) zákazníci nebo jiní utrpí zranění v areálu. Takové doložky mohou chybět, pokud je pronajatý prostor výhradně pro kancelářské použití. Pokud nájemce vyžaduje pojištění, pronajímatel často stanoví částku.

Využití prostor

Pronajímatelé nákupního centra / obchodního centra obvykle zahrnují do nájemní smlouvy jazyk, který poskytuje konkrétní podrobnosti o schváleném využití pronajatých prostor. Taková ustanovení často slouží k ochraně podniků jiných nájemců. Například majitel kavárny v obchodním centru může být docela nešťastný, pokud se jeho soused, který dříve provozoval tichý obchod se suvenýry, rozhodl změnit rychlostní stupeň a spustit tetovací salon.

Nájemní smlouvy navíc poskytují ustanovení a předpisy týkající se mnoha dalších otázek, které jsou v zájmu pronajímatelů i nájemců. Tyto zahrnují:

Značení (reguluje velikost, styl a jas reklamních značek nájemce)
Dodržování různých územních zákonů, povolení a omezení využití prostoru
Dodržování dalších místních, státních a federálních zákonů
Podnájem nebo přiřazení nájmu
Definice pronajatého prostoru
Bezpečnostní záloha
Právo pronajímatele vstoupit do pronajatého prostoru
Přemístění (přičemž pronajímatel přemístí nájemce do jiného prostoru z důvodu přestavby nebo rozšíření sousedním nájemcem)
Výchozí ustanovení
Hodiny operace
Případy poškození nebo zničení z přirozených příčin
Opravy
Ustanovení o odškodnění
Opuštění (nájemcem, buď přímým opuštěním, zkrácenou dobou provozu atd.)
Odsouzení (případy, kdy je celá nebo část nemovitosti převzata městem, krajem, státem nebo federální vládou pro jiné použití, jako je silnice, přednost v jízdě nebo věcné břemeno)
Záchranné doložky (v případě katastrofického vývoje - tornáda, nepokoje, války, povodně, sucha atd.)
Klauzule o vyrovnání (umožňuje majiteli firmy zrušit nájemní smlouvu, pokud se kotevní sklad zavře nebo se přesune)
Klauzule o opětovném získání (také známé jako klauzule o zrušení, to umožňuje pronajímatelům vystěhovat nájemce z důvodu porušení smlouvy, pokud nájemce není schopen splnit požadavky na minimální nájemné)

VÝBĚR MEZI STÁVAJÍCÍMI A PLÁNOVANÝMI BUDOVAMI

Většina začínajících podniků se stěhuje do již existujících zařízení. Mnoho majitelů malých podniků, kteří mají prostředky k tomu, si vybírají nová zařízení pro funkce nebo prestiž a uzavírají leasingy, zatímco je zařízení stále ve fázi plánování. Důvěryhodný majitel malé firmy zváží před rozhodnutím potenciální výhody a nevýhody obou možností. „Leasing ve stávající budově poskytuje nájemci„ ¦ více [znalostí o místě] v době, kdy je nový prostor obsazen, než jakákoli jiná možnost zařízení, “řekl Wadman Daly v Přemístění vašeho pracoviště . „Více než za jakýchkoli jiných okolností je [nájemce] schopen důkladně zkontrolovat jak zařízení, tak podmínky navrhovaných nájemních smluv v řadě konkurenčních lokalit. Povaha nájmu v existující budově však znamená minimální kontrolu nájemce nad potenciálními proměnnými v nájmu nebo zařízení. Ceny za pronájem, náklady na údržbu a eskalaci, služby a funkce budovy jsou pevné nebo relativně neobchodovatelné. Pronajímatelé se mohou lišit ve svých slevách a doložkách o úpravě na míru, avšak jejich základní cenová struktura, stejně jako struktura budovy a mechanické systémy, zůstává nezměněna. Tato možnost samozřejmě nemá žádné důsledky pro investory. ““

Daly však varuje, že leasing v plánované budově obsahuje vlastní kombinaci atraktivních prvků a nejistot: „Vlastnosti budovy [v plánované budově] budou nové, aktuální a v určité minimální míře schopné přizpůsobení nájemci potřeba. Pokud je váš nájem pro developera dostatečně důležitý, může vám být věnována určitá pozornost, pokud jde o speciální žádosti o identifikaci, parkování, bezpečnost, hlavní umístění v budově atd. “ Majitelé malých podniků by nicméně měli být při přístupu k takovýmto leasingům opatrní, protože konečný vzhled a užitečnost budovy - stejně jako její náklady - zůstávají neviditelné a nevyzkoušené, když je budova ve fázi plánování. „Navrhované sazby nájemného musí být zkoumány ve světle srovnatelných projektů s podobnými výhodami,“ napsal Daly. „Popisy méně zřejmých prvků, jako je parkování, vzduchotechnické systémy, zabezpečení, údržba atd., By měly být jasné a úplné. Je třeba pečlivě zkontrolovat historii vývojáře, který nabídku učinil. Existuje historie kvalitní stavby s požadovanou sazbou pronájmu, nebo historie stavby pro rychlý opětovný prodej? Existuje pověst dobré údržby nebo benigního zanedbávání? Bez ohledu na velikost nájmu nebo dobu trvání navrhovaného nájmu je třeba tyto a související otázky zkoumat. ““

MAJETK JEDNOTKY JAKO PODNIKÁNÍ

Nákup, držení a leasing nemovitostí je také běžnou praxí malého podnikání. Může to začít skromně, když má pár potíže s prodejem rezidence a místo toho se rozhodne ji pronajmout. Poté se získanými zkušenostmi rozšiřují obchodní činnost nákupem, obnovou a leasingem dalších nemovitostí. Majitel malé firmy, nyní pronajímatel, se bude řídit těmi principy, které zvýhodňují pronajímatele, které jsou již uvedeny výše. Pronájem komerčního majetku je někdy začátkem a jindy vyvrcholením takových podniků. Zatímco většina základů leasingu je dobře zavedená a tradiční, v marketingu těchto nemovitostí je stále možná inovace. Příklad uvádí Brandice Armstrong, která píše v Záznam v deníku (Město Oklahoma). Armstrong píše o úspěchu páru z Oklahoma City zabývajícího se domácím a komerčním leasingem při pronájmu komerční budovy. Majitelé narazili na myšlenku uspořádat „den otevřených dveří“, který je v komerční oblasti prakticky neznámý. Nabízeli občerstvení a ceny za dveře. Okamžitě sbírali 14 smysluplných vedení.