Když byl Eric Wu druhým oborem ekonomie na Arizonské univerzitě, nepoužil své peníze navíc na nákup pizzy nebo piva. Použil 20 000 dolarů ze svých stipendijních peněz jako zálohu na dům se třemi ložnicemi poblíž kampusu a pronajal dva pokoje spolužákům. Wu rychle potopil tento příjem do jiné nemovitosti a pak do jiné. V době, kdy promoval, vlastnil asi 25 domů v Tucsonu.
Dnes je 36letý Wu spoluzakladatelem a generálním ředitelem společnosti Opendoor se sídlem v San Francisku. Díky financování ve výši 1,3 miliardy USD tento startup agresivně vytvořil průkopnický obor známý jako iBuying, online nákup a prodej domů. Od svého uvedení na trh v roce 2014 společnost koupila a prodala 50 000 domů ve 23 městech po celých Spojených státech. Jen v letošním roce je Opendoor v tempu nákupu 5 miliard dolarů v domácnostech. Zatímco iBuying v současné době představuje méně než 1 procento ročních realitních transakcí v hodnotě 1,6 bilionu USD, očekává se, že tento počet vzroste: mezi konkurenty společnosti Opendoor nyní patří další technologické startupy, ale i takoví stálí realitníci jako Keller Williams a Realogy's Coldwell Bankéř.
Opendoor má jasný náskok v závodech na předělání realitního průmyslu na internetový věk. Ale s tlakem na rychlejší zvětšování přišly rostoucí bolesti. Automatizace částí procesu nákupu a prodeje domů přinesla problémy se zabezpečením ve snadno přístupných otevřených domech společnosti Opendoor. Není jasné, kdy bude startup mít zisk - a do jaké míry bude potřebovat pomoc místních realitních kanceláří, kteří mohou na společnost pohlížet jako na hrozbu pro jejich obživu. A společnost stále čelí otázce, co se stane, když se trh s bydlením obrátí k horšímu.
aly raisman výška a váha 2013
Vedení a investoři společnosti Opendoor zůstávají neohroženi: Tvrdí, že míří do světa, ve kterém je tření nákupu a prodeje domů nahrazeno několika kliknutími na tlačítko. „Díváte se na tržní příležitost v řádu mnoha miliard dolarů,“ říká Glenn Solomon, řídící partner rizikové firmy GGV Capital, která v roce 2015 vedla řadu B společnosti Opendoor v hodnotě 20 milionů dolarů. „S některými nebudou spokojeni jednociferný nebo dokonce nízko-dvouciferný procentní podíl na trhu. Chtějí skutečně změnit fungování tohoto odvětví. “
Opendoor má před sebou dlouhou cestu k dosažení tohoto cíle - a k uskutečnění svého nedávného ocenění ve výši 3,8 miliardy USD. Pokud ale Wu dokáže dosáhnout své ambiciózní vize, bude se tento počet zdát nízký. 'Nikdo,' říká, 'nikdy znovuobjevil tuto kategorii.'
Uvolnění příležitosti
Opendoor slibuje, že zmírní mnoho zhoršení stěhování, jako jsou nepříjemnosti představení a den otevřených dveří, a průměr 70 dní, které trvá prodej domu od uvedení do seznamu. Poskytnete online několik podrobností o svém domě. Opendoor generuje nabídkovou cenu a zařídí prohlídky a dokončíte nezbytné opravy, jakmile si vyberete datum odjezdu. Opendoor vydělává své peníze prodejem domu za vyšší cenu a připínáním na poplatek placený prodejci, mezi 6 a 13 procenty (poplatky realitních kanceláří jsou obvykle 6 procent).
Wu vytvořil důkaz koncepce pro Opendoor v roce 2013 s pomocí svého mentora, bývalého generálního ředitele Khosla Ventures (a nyní člena představenstva Opendoor) Keith Rabois a brzy si zajistil sérii A v hodnotě 10 milionů dolarů. Mezi investory patří Andreessen Horowitz, Softbank, GV, zakladatel Uberu Travis Kalanick, spoluzakladatel Redditu Alexis Ohanian a prezident Y Combinator Sam Altman. Společnost byla uvedena na trh Phoenix a brzy expandovala do dalších. Startup má 1300 zaměstnanců a další dluhové financování ve výši 3 miliard dolarů, aby mohl pokračovat ve svém nákupu domů. Opendoor to dříve řekl plánuje být do roku 2020 v 50 městech.
Ti blízcí Wu ho popisují jako chytrého, energického a posedlého nemovitostmi. Po vysoké škole spoluzaložil v roce 2007 web pro vyhledávání bytů RentAdvisor.com a o dva roky později analytik sousedských dat Movity, který nakonec prodán Trulia. „Na planetě není mnoho lidí s takovou odborností jak v tom, jak fungují startupy, tak v tom, jak funguje trh rezidenčních nemovitostí,“ říká Solomon.
V loňském roce Opendoor koupil více než 11 000 domů a prodal více než 7 000 - více než dvojnásobek celkového objemu nejbližšího konkurenta, Offerpad. Opendoor utrácí méně za renovace než konkurenti a více se zaměřuje na rychlý prodej, odhaduje Mike DelPrete, rezident na Leeds School of Business na University of Colorado. „Typicky se jedná o nový nátěr a stejný koberec, který dávají do všech svých domů - říkají mu„ koberec Opendoor, “říká DelPrete, který vede univerzitní realitní technologický program a sleduje iBuyer. průmysl. 'Jejich model je o provozní efektivitě.'
Opendoor dokáže rychle převracet domy z části proto, jak název napovídá, že jeho otevřené domy jsou velmi přístupné. Volné výpisy vylučují potřebu koordinace mezi agenty, prodejci a potenciálními kupci. Místo tradičního zámku, který obsahuje jediný klíč, ke kterému má přístup pouze jeden licencovaný Realtor, využívají zákazníci Opendoor své smartphony k tomu, aby se dostali do domácností.
„Myslíme si, že pokud chcete jen procházet a navštěvovat domy,“ říká Wu, „měli bychom to udělat co nejjednodušší a na vyžádání.“
Dostat se dovnitř bylo zpočátku tak jednoduché - poslat SMS na číslo a poskytnout e-mailovou adresu - že to vedlo k problémům. Bývalý Opendoor manažer říká, že prvních několik let návštěvníci pravidelně našli lidi spící v domech Opendoor. 'Lidé by prostě táborili v domech, protože tam nikdo nebyl,' říká zaměstnanec. 'Budou obývat domy po celé týdny.' Byl to zásadní problém. “
V roce 2017 společnost omezila své okno otevřených dveří na 6 až 21 hodin, nainstalovala snímače pohybu, které detekovaly, zda někdo zůstal delší dobu nebo mimo pracovní dobu, a najala bezpečnostní společnosti, aby podle potřeby uskutečňovaly domácí hovory. Nyní Opendoor využívá také společnosti třetích stran, které pomáhají ověřovat totožnost uživatelů.
Nová opatření vyřadila pouze některé špatné herce. 18. dubna vzala Liliana Ornelas, 14letá realitní kancelář z Dallasu, klientku k návštěvě domu se třemi ložnicemi v klidné ulici na předměstí Mesquite. Narazili na muže, který byl zalezlý v hlavní ložnici a kouřil to, co Ornelas říká ona věří, že byl crack.
Zatímco muž odešel z domu a Ornelas a její klient byli nezranění, agent jí říká slíbil, že nebude zobrazovat žádné další domy Opendoor. Ohlásila incident společnosti Opendoor (a realitní komisi v Texasu), ale společnost nikdy nereagovala.
Opendoor odmítl komentovat epizoda. Ve svém prohlášení Brad Bonney, vedoucí bezpečnosti a domácích zkušeností společnosti Opendoor, uvedl: „Když dostáváme zprávy o neoprávněné nebo podezřelé činnosti v našich domovech, okamžitě jednáme s našimi zákazníky, vyšetřujeme a pravidelně předáváme záležitosti vymáhání práva. Značně také investujeme do opatření k zabezpečení našich domovů, včetně domácích monitorovacích systémů, bezpečnostních hlídek a prověřování zákazníků dříve, než jim bude udělen přístup k našim nemovitostem. “
Ve městech Tempe, Mesa a Glendale v oblasti Phoenixu má policie podle místních úředníků pro veřejné informace záznamy o nejméně 10 incidentech v domech Opendoor z roku 2018. V jednom policisté zatkli dva Jednotlivci kteří řekli, že vstoupili do domu, aby si podali injekci heroinu a zůstali přes noc. V jiném případě policie zatkla squattera, který měl vynikající zatykač. Podle zprávy z incidentu vysvětlil policistům že se mohl dostat dovnitř domu, protože byl „otevřený“ od 6:00 každý den.
Nemovitosti jsou již nebezpečným povoláním, zejména pro ženy. Zpráva o bezpečnosti z roku 2018 od Národní asociace realitních kanceláří zjistila, že 41 procent realitních kanceláří žen a 20 procent mužů zažilo v zaměstnání situaci, díky níž se báli o svou bezpečnost. Mezi obchodníky došlo k jasnému rozporu Inc. hovořil s tímto příběhem: Jeden z devíti mužů vyjádřil strach z funkce otevřeného domu Opendoor, zatímco čtyři z pěti žen ano. Collette McDonald, realitní kancelář se sídlem v Atlantě, říká, že s sebou nosí zbraň na všechny prohlídky Opendoor. „Můj klient a já držíme spolu,“ říká. 'Nikdo nejde do místnosti bez toho druhého.'
Opendoor tvrdí, že jeho vlastnosti nejsou nebezpečnější než tradiční představení den otevřených dveří a soukromých domů. „Typy věcí, které se stávají v jakémkoli domě na trhu, se mohou stát v domovech Opendoor,“ říká Bonney.
Letos na jaře společnost Opendoor přidala do své aplikace zprávu, v níž radí potenciálním kupcům, že „mohou narazit na jiné návštěvníky“, pokud byl nedávno otevřen dům. Zákazníci požadovali možnost rezervovat časy prohlídek nebo uzamknout ostatní a společnost podle Bonneyho dlouho diskutovala o tom, zda tyto funkce přidat.
„Jednou z hodnot společnosti Opendoor je, že můžete kdykoli od 6:00 do 21:00 jít do kteréhokoli domu Opendoor. bez schůzky, “říká Bonney. 'A tak stále uvažujeme o tom, jak začlenit tento druh protichůdné zpětné vazby.'
Hledání a udržování spojenců v tomto odvětví
Asi 90 procent kupujících Opendoor používá agenty, což je číslo na stejné úrovni jako celé odvětví. Ale díky snadnému prodeji společnosti Opendoor je zastoupeno méně než 10 procent prodejců.
Během rozhovorů Wu pečlivě volil svá slova, když diskutoval o potenciálu Opendoor nahradit realitní kanceláře. „Realita s realitními kancelářemi dnes,“ uvedl na jevišti na globální konferenci Startup Grind v Silicon Valley v únoru, „spočívá v tom, že se jejich role přesouvá z projektového managementu - zejména v našem ekosystému, kde automatizujeme mnoho procesů - na radu. “
je Johnny Mathis ve vztahu
Opendoor má motivaci udržovat dobré vztahy s realitními kancelářemi. Agenti mají moc ukázat, jaké vlastnosti si vyberou. Mohou také navrhnout Opendoor jako kupujícího pro klienty, kteří chtějí prodat.
Nemusí tedy být překvapením, že společnost testovala společný výpis některých nemovitostí s agenty ve Phoenixu. Opendoor nyní také provozuje program zprostředkování agentů pro zákazníky, jejichž domovy nesplňují jeho parametry (nejčastěji mezi 100 000 a 500 000 USD a byly postaveny po roce 1960). Od července začala společnost Opendoor vypisovat své nemovitosti na makléřské stránce Redfin a vyplácet provize společnosti za dokončené prodeje.
Delprete považuje tyto kroky za znamení, že Opendoor potřebuje zvýšit objem nákupu a rychleji prodat své domy. Společnost tvrdí, že v současné době je na tempu více než 30 000 transakcí v roce 2019 - což je významné číslo, ale stále méně než 0,6 procenta z celkového předpokládaného počtu zemí objem za rok. „Společnost Opendoor si uvědomila, že je docela těžké narušit realitní prostor a zejména realitní kanceláře tím, že pracujeme proti všem ostatním v oboru,“ říká DelPrete. „Agenti pomáhají spotřebitelům cítit se bezpečně při koupi a prodeji domu.“
Opendoor zase trvá na tom, že tyto nové iniciativy nepředstavují posun ve směru. „Vždy jsme pracovali s agenty a chtěli jsme s nimi pracovat,“ říká Tyler Hixson, vedoucí strategie realitního průmyslu společnosti. 'Jsou to opakující se zákazníci, takže jsou opravdu skvělým spojencem.'
Mezitím startupy Offerpad a Knock z oblasti majetkových technologií (proptech), které byly zahájeny v roce 2015, získaly dohromady dluh a kapitál ve výši 1,6 miliardy USD. Veřejně obchodovaná společnost Zillow v loňském roce přidala na své webové stránky možnost „prodat nyní“. A tradiční realitní společnosti stále častěji zahajují své vlastní programy iBuying pro zákazníky, přičemž Keller Williams a Coldwell Banker v uplynulém roce vstoupily na trh okamžitých nabídek.
„To je to, co lidé dnes v naší společnosti hledají - pohodlí,“ říká Frank Obringer, prezident rezidenčního makléřství společnosti Coldwell Banker v Dallasu / Fort Worth, jednom z trhů, které budou pilotovat systém. 'Zjistili jsme, proč by to mohlo být pro spotřebitele atraktivní, a proto jsme potřebovali mít produkt, který by konkuroval.'
Sázení na silnou ekonomiku
U všech těchto společností představuje hromadění nemovitostí vysoký objem rizika. Havárie bydlení, jako byla ta, která začala v roce 2007, byla sice vzácná, ale pro každou společnost, která má obrovské objemy majetku, by byla katastrofická, říká Andrew Caplin, profesor ekonomie na New York University. V případě, že k tomu dojde, „Jsou mrtví,“ říká. 'Skrachují.' Opendoor může mít výhodu, poznamenává Caplin, v tom, že její údaje o nemovitostech na mnoha trzích by mohly nabídnout včasné ukazatele, pokud takový pokles nastane.
Za tímto účelem vlastní společnost Opendoor své nemovitosti v průměru pouhých 90 dní, říká Dod Fraser, viceprezident společnosti Opendoor. „Dokud budeme disciplinovaní při prodeji našich domů, cenová volatilita, které jsme vystaveni, je malá,“ říká. “
I když společnost dokáže udržet náskok před potenciálním poklesem a rostoucím počtem konkurentů, schopnost společnosti Opendoor dosáhnout cílů měnících se v tomto odvětví spočívá na tom, zda dokáže přeměnit výklenek iBuying na nový normál. Většina lidí má mnoho měsíců na plánování svého stěhování a chce maximalizovat svůj návrat, říká Gilles Duranton, děkanský křeslo v oblasti nemovitostí na Wharton School of University of Pennsylvania. „Celkově si myslím, že [model společnosti Opendoor] bude fungovat,“ říká, „ale zachytí více než 2 nebo 3 procenta trhu? Pochybuji. A myslím, že se jim zdá mnohem víc. “
Zatímco Wu určitě sní o velkém, ponechává jen málo času na skutečný odpočinek. 'V noci nespí,' bere na vědomí bývalého asistenta a dodává, že generální ředitel často posílá zaměstnancům e-maily nebo zprávy Slack s nápady uprostřed noci.
Wu odmítl prozradit, zda je společnost dosud zisková, a uvedla, že to není jeden z jejích současných cílů. Nakonec si představí Opendoor jako jednotné kontaktní místo, kde si zákazníci mohou nejen kupovat nebo prodávat domy, ale také uspořádat financování, hypotéky a převody vlastnictví; koupit pojištění; vyzdobit a přizpůsobit svůj nový domov; a zajistit stěhovací služby. „Pokud můžeme vertikálně integrovat kategorii, přestavět každou komponentu od základu, automatizovat mnoho kroků a jedním kliknutím nakoupit, prodat nebo obchodovat,“ věří, „věříme, že postavíme největší tržiště domů. Budeme eliminovat veškeré tření. To může trvat 10, 20, 30 let. “
Desetiletí mohou být pro mnoho podnikatelů dlouhou časovou osou, ale ne pro Wu, který se už od dospívání zaměřuje na nemovitosti realisticky. „Pokud dokážeme vytvořit efektivní prostředí online a udělat to za nejnižší možné náklady,“ říká, „pevně věřím, že tuto kategorii vyhrajeme.“
